Sistemas de Gestión de Contratos de Construcción – 1ra Parte

En un proyecto de construcción existen varias partes involucradas, desde su concepción hasta su puesta en marcha. Las partes principales son: Propietario, Diseñador Arquitectónico, Diseñadores de las Ingenierías (Estructural, Mecánica, Eléctrica, etc.), Contratista, Subcontratistas, y Suplidores.

El Método de Gestión de Contrato es el método seleccionado para establecer la relación entre las partes mediante documentos y procesos que aseguren ejecutar el proyecto dentro de los tres parámetros principales de control que son, costo, tiempo, y calidad, desde su inicio, hasta su entrega definitiva.

Como señalamos en nuestro primer artículo introductorio, los principales métodos de gestión son:

Diseño-Concurso-Construcción (Design-Bid- Build)

Es el método tradicional y aún el más utilizado en la industria. Es un proceso lineal de gestión:

En este método, el Propietario contrata al Arquitecto para el Diseño Arquitectónico. Comúnmente, dentro del alcance del contrato del Arquitecto se incluyen los diseños de las ingenierías, como son: estructural, mecánica, eléctrica, hidrosanitaria, protección de incendio, seguridad, control de acceso, etc. Con menos frecuencia, el Propietario contrata por separado el Ingeniero Estructural. Regularmente, las demás ingenierías se dejan dentro del alcance del contrato del Arquitecto.

Ventajas del Método D-B-B

Las principales ventajas que ofrece este método son:

• El Propietario está más involucrado en las tres fases de desarrollo del proyecto.
• Todos los participantes en la industria están familiarizados con el proceso, y los roles y responsabilidades de las partes son conocidos con claridad.
• Se logra un proceso competitivo que permite al Propietario obtener precios más bajos para la construcción de su proyecto.
• Al ser un método lineal, la programación de la ejecución es más fácil de elaborar y de monitorear.

Limitaciones del Método D-B-B

• El tiempo total de ejecución del proyecto es más extenso en casi todos los demás métodos, por su característica lineal: Tiempo: Diseños + Concurso + Construcción
• El Estimado de Costo de Construcción es más incierto hasta tanto se reciben las ofertas.
• Dado que el proceso es lineal, no hay una interacción temprana con el contratista y, por tanto, es más difícil lograr una buena Ingeniería de Valor y un análisis a tiempo de la constructibilidad del proyecto.

Diseño-Negociación-Construcción (Design- Negotiate-Build)

Es similar al anterior (D-B-B) excepto que la fase de concurso se sustituye por una negociación directa del Propietario con el Contratista.

Es menos común que el método tradicional D-B-B. Ocurre regularmente cuando el Propietario tiene su Contratista ya preseleccionado, ya sea por relaciones entre las partes, confianza profesional, familiaridad, compromisos, etc.

El tiempo total de ejecución es menor que en el método D-B-B, ya que el proceso de Concurso o Licitación no existe, sino que el Propietario negocia directamente con el Contratista el Precio de Contrato para la ejecución del proyecto diseñado por el Arquitecto e Ingenieros.

Ventajas del Método D-N-B

• El Propietario puede seleccionar el Contratista en base a su capacidad, experiencia, reputación, etc.
• La negociación del contrato puede iniciarse incluso antes de que los diseños estén terminados.
• El tiempo de ejecución del contrato es menor que en el método tradicional D-B-B.
• Durante el proceso de diseño, el Propietario tiene la posibilidad de ir viendo con el Contratista el alcance del diseño y, en consecuencia, la constructibilidad del proyecto

Limitaciones del Método D-N-B

• La principal desventaja es que, al no haber competencia, el costo de construcción del proyecto puede no ser el más ventajoso para el Propietario.
• Debido a la naturaleza del proceso, en el que usualmente la negociación del contrato ocurre antes de la terminación de los diseños, durante el proceso constructivo suelen surgir muchos cambios o variaciones, con sus consecuentes efectos en la duración y el costo del proyecto.

Diseño-Construcción (Design-Build)
En este método, el Propietario contrata una sola entidad o empresa que se encarga de los diseños y de la construcción del proyecto. Esta entidad puede ser un grupo de empresas relacionadas constituidas en Consorcio o una figura legal similar. No obstante, independientemente de la composición legal de la figura contratada, el Diseñador-Constructor es responsable de la ejecución del proyecto, desde el diseño hasta la construcción, bajo un único contrato o acuerdo de ejecución.

Bajo este método, el Propietario elabora sus requerimientos y muchas veces prepara un estimado de costo de inversión. El Diseñador-Constructor es entonces responsable de desarrollar el diseño, la programación, el presupuesto, y la ejecución del proyecto.

Recientemente se ha incorporado una variante conocida como “Bridging” (o Puenteo, en español). Consiste en que el Propietario contrata una empresa de diseño para elaborar un Diseño Esquemático. Con este, el Propietario confirma su intención de diseño, y contrata al Diseñador-Constructor.

Esta variante es muy utilizada en proyectos especiales donde se requiere mayor experiencia de diseño, o donde los costos de diseño y elaboración de planos y especificaciones son más bajos.

En el próximo artículo hablaremos de los tres métodos restantes mencionados al inicio:

• Gerencia de Construcción (Construction Management)
• Propietario-Constructor (Owner-Build)
• Sistema Integrado de Gestión de Proyectos (Integrated Project Delivery).

Ing. Jorge L. López

El Ing. López es egresado con honores del Instituto Tecnológico de Santo Domingo (INTEC), en el año 1980. En 2021 fue reconocido como EGRESADO DESTACADO de esta institución en el área de Ingeniería. En 2022 fue reconocido por Mercado Media Network en su edición Best Architect & Engineers Dominican Republic. Recientemente, fue reconocido por el Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores (CODIA) por su labor en la Ingeniería de la R.D. Posee una experiencia de más de 40 años en la ingeniería y construcción de proyectos, de los cuales, más de 30 han sido en el área de Gestión de Proyectos. Es conferencista frecuente en eventos y conferencias relacionadas con Project & Program Management, y la Implementación de la Tecnología BIM en la Construcción y miembro activo del Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos, y Agrimensores (CODIA); de la Construction Management Association of America (CMAA), de la American Society of Civil Engineers (ASCE), del Project Management Institute (PMI-RD).